Investeren in vastgoed in Detroit: kansen, risico’s en belangrijke overwegingen (2025)
- Milan Saes
- Mar 5
- 8 min read
Investeren in Detroit?
Steeds vaker krijg ik vragen van beleggers over investeren in vastgoed in Detroit. Panden aankopen voor $60.000, $70.000 of $80.000 dollar met bruto aanvangsrendementen van 10% tot soms wel 20%. Zijn dit soort investeringskansen een sprookje en het zoveelste voorbeeld van “too good to be true,” of zijn dit solide investeringskansen? Als allereerste, Saes Capital is als belegger volledig onafhankelijk en investeert namens vermogende families en individuen daar waar de kansen liggen en er een gezonde verhouding is tussen risico en rendement. Let’s dive in.
Een korte geschiedenisles over Detroit
Detroit was ooit het bruisende centrum van de Amerikaanse maakindustrie, aangedreven door iconische merken zoals General Motors, Ford en Chevrolet. In de eerste helft van de 20e eeuw beleefde de stad haar hoogtijdagen dankzij de bloeiende auto-industrie, wat leidde tot een enorme economische groei en een sterke middenklasse.
Echter, in de tweede helft van de 20e eeuw begon Detroit te kampen met economische uitdagingen. De opkomst van buitenlandse autofabrikanten, de automatisering van productieprocessen en de uittocht van bedrijven naar andere regio’s zorgden voor een drastische daling van de werkgelegenheid. Dit leidde tot bevolkingsafname, sociale onrust en een verhoogde criminaliteit. In 2013 vroeg de stad zelfs faillissement aan, wat destijds het grootste gemeentelijke faillissement in de Amerikaanse geschiedenis was.
Om een beter beeld te krijgen van Detroit en haar geschiedenis raad ik mensen aan deze korte maar informatieve video te bekijken.
Hoe staat de huizenmarkt in Detroit er vandaag voor?
Detroit gelegen in Wayne County, Michigan heeft op per 2024 een populatie van 633,218. Voor de eerste keer sinds 1957 zag Detroit tussen 1 Juli 2022 en 1 Juli 2023 een stijging van het aantal inwoners (+1,852). De gemiddelde prijs van een single family home (lees eengezinswoning) in de Verenigde Staten is $419,200 (per Q4 2024), in Detroit is dit schrikbarend lager, namelijk $89,950, ruim $300,000 onder het nationaal gemiddelde.
Het gemiddelde inkomen in de VS ligt op $78,171, met de best presterende stad zijnde San Francisco met $146,872 en de slechts presterende stad zijnde Detroit met een gemiddeld inkomen van $40,574.
Detroit is al decennia lang een probleemregio met lage inkomens, hoge werkeloosheid, veel armoede, veel criminaliteit, en een negatieve net migratie, dit verklaard dan ook de prijzen van het vastgoed in Detroit. In Detroit's hoogtijdagen was de stad zeer afhankelijk van haar maakindustrie (lees produceren van auto's onder andere), toen deze industrie met de noorderzon vertrok leverde dit veel problemen op onder lower middle class workers die vaak paycheck to paycheck leven en geen buffer of vermogen opbouwen. Zoals u zich hoogstwaarschijnlijk kunt voorstellen bestaat er in de VS geen UWV die je hartelijk een uitkering verstrekt bij onverwachts ontslag. Dit soort scenario's hebben we vaker in de Amerikaanse geschiedenis gezien. Toen in de jaren 80 olie raffinaderijen failliet gingen stonden volledige dorpen van de een op andere dag in een keer op straat wat leidde tot een golf aan foreclosures (executieveilingen) en een duik van de lokale vastgoed prijzen die jarenlang nodig hebben gehad om te herstellen.
Veel Detroiters geven 50% van hun maandinkomen uit aan huur
In Detroit worstelen veel inwoners met de hoge kosten van huisvesting. Maar liefst 39.000 huishoudens – ongeveer 13% van de bevolking – geven meer dan de helft van hun inkomen uit aan huur of hypotheeklasten. Dit plaatst hen in een uiterst kwetsbare positie, waar een onverwachte tegenslag, zoals een medische rekening of baanverlies, kan leiden tot financiële instabiliteit of zelfs dakloosheid.
Huiseigendom wordt vaak gezien als een pad naar financiële stabiliteit en vermogensopbouw, maar veel Detroiters lopen tegen obstakels aan bij het kopen van een woning. Ondanks dat de gemiddelde woningwaarde in Detroit in tien jaar tijd is gestegen van $36.800 naar $89.950, blijft een huis kopen voor velen een onmogelijke opgave. De gemiddelde inwoner verdient $40.574 per jaar, wat betekent dat zij idealiter niet meer dan $1.000 per maand aan huisvesting zouden moeten besteden. Echter, met hypotheeklasten, verzekeringen, belastingen en onderhoudskosten wordt dit al snel overschreden.
Bovendien hebben veel inwoners moeite om een hypotheek te krijgen, omdat banken vaak geen leningen verstrekken voor relatief goedkope woningen. Dit komt doordat de potentiële winst voor banken te laag is, en omdat taxaties van woningen vaak onder de marktwaarde liggen, wat leidt tot hogere aanbetalingen.
Daarnaast helpt het niet dat Detroit de hoogste onroerendezaakbelasting van de VS heeft—ongeveer twee keer het Amerikaanse gemiddelde.
Maar waarom zou een stad met zulke grote problemen de hoogste onroerendezaakbelasting van Amerika hanteren? Steden met hoge belastingtarieven hebben doorgaans lage woningwaarden, waardoor de tarieven verder stijgen om voldoende inkomsten te genereren. Detroit heeft deze aanpak decennialang gevolgd naarmate bewoners vertrokken, wat het probleem alleen maar verergerde. Dit leidde tot meer gedwongen verkopen en een verdere leegloop van de stad, aldus een rapport van het Lincoln Institute.
Is leegstand in Detroit hoger dan gemiddeld?
Leegstandscijfers kunnen duiden op inefficiënt gebruik van woningen in een stad of een onevenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod, met gevolgen voor kopers, woningeigenaren en investeerders. Vijf jaar lang, tot 2022, daalde het leegstandspercentage van woningen in de grootste Amerikaanse steden van 9,3% naar 7,3%. Na New Orleans, Louisiana, Tuscaloosa, Alabama heeft Detroit de vier na hoogste leegstand, met 21,9% van de woningen (ongeveer 68.048) die eind 2022 leegstonden.
Naast veel leegstand heeft Detroit ook veel onbebouwde grond in de stad. Ongeveer 160 vierkante kilometer verlaten land in een stad van 360 vierkante kilometer. Dit kan zowel een kans als een risico zijn. Deze grote stukken onbebouwde grond kunnen worden benut om een vernieuwde, moderne stad uit de grond te stampen, maar ze kunnen ook een groot risico vormen. Wat als de huizenprijzen significant stijgen en de stad een comeback maakt? Je kunt dan op zijn minst verwachten dat grote ontwikkelaars veel stukken grond zullen kopen, waardoor het aanbod op de markt snel toeneemt en de prijzen kunnen dalen. Tegelijkertijd moeten we ook realistisch zijn en erkennen dat Detroit niet de aantrekkingskracht heeft van veel andere Amerikaanse steden, en we dit dus niet zo snel zullen zien gebeuren vanwege de factoren die ik eerder heb genoemd.
Is criminaliteit een groot probleem in Detroit?
Ja, criminaliteit blijft een groot probleem in Detroit. Maar laten we beginnen met iets positiefs: de misdaadcijfers dalen aanzienlijk.
Detroit stond lange tijd bekend om zijn hoge criminaliteitscijfers, vooral als het gaat om gewelddadige misdrijven zoals moord, mishandeling en roofovervallen. In 2018 werd de stad zelfs gerangschikt als de op één na gewelddadigste stad in de VS.
Ook eigendomsdelicten, zoals inbraak en diefstal, liggen boven het nationale gemiddelde. In 2023 bedroeg de eigendomscriminaliteit in Detroit meer dan 3.000 gevallen per 100.000 inwoners, terwijl het landelijk gemiddelde rond de 2.000 ligt. Diefstal was het meest voorkomende delict, met 15.681 geregistreerde gevallen.
Toch is er goed nieuws: in 2024 liet Detroit een sterke daling in criminaliteit zien. Volgens het FBI’s Uniform Crime Reporting (UCR) Program daalde het aantal gewelddadige misdrijven in het eerste kwartaal van 2024 met 15,2% ten opzichte van 2023, terwijl eigendomscriminaliteit met 15,1% afnam. Politiechef James White gaf aan dat hij nog nooit zo trots is geweest op de misdaadstatistieken van de stad als in het afgelopen jaar.
Aansprakelijkheid en belasting bij investeren in Detroit
Eenieder die in Amerikaans vastgoed investeert moet goed nadenken over aansprakelijkheid. Amerikanen zijn veel sneller geneigd een advocaat in te schakelen wanneer er iets mis is, gemiddelde prijzen liggen tussen de $200 - $1,000 per uur en lopen dus snel hoog op. Raakt je huurder gewond omdat een houten trapje van vijftig jaar oud het begeeft? Diensten zoals "1-800-INJURED" helpen huurders van harte verder op commissie basis om jou en je verzekeraar aan te klagen en hopelijk wat centjes los te peuteren. Dit kan in de honderduizenden soms wel miljoenen dollars lopen (hiervoor ben je dus verzekerd en heb je een solide juridische structuur die ervoor zorgt dat je in geen enkel geval persoonlijk aansprakelijk bent).
In Detroit ligt het gemiddelde schikkingsbedrag voor personal injury-zaken op $99,506. Ongeveer 44% van de zaken die voor de rechter komen krijgen uiteindelijk een vergoeding, dit is lager dan 52% van de zaken nationwide (gemiddelde in Amerika). Volgens veel personal injury attorneys is dit goed te verklaren. In Michigan proberen mensen vaker een schadeclaim in te dienen, omdat een aanzienlijk deel van de bevolking onder de armoedegrens leeft en elke kans om er financieel op vooruit te gaan zal aangrijpen. Vanuit persoonlijk perspectief is dit begrijpelijk, maar het leidt er ook toe dat veel zaken uiteindelijk met een relatief lage vergoeding worden geschikt of zelfs zonder succes eindigen.
De afgelopen jaren heb ik meerdere keren gehoord dat Nederlanders zonder enige juridische bescherming panden kopen in Detroit. Bemiddelende partijen zouden dit hebben aangeraden met de redenering dat er "toch nooit iets misgaat" en dat je, mocht er wel iets gebeuren, "gewoon verzekerd bent."
Daarnaast wordt vaak de Limited Liability Company (LLC) gebruikt, een juridische en fiscale structuur die wij in Nederland niet kennen. Binnen deze structuur ben je persoonlijk niet aansprakelijk, maar worden je verdiensten wel als persoonlijk inkomen beschouwd. Dit is een uitstekend model voor Amerikaanse en Belgische vastgoedinvesteerders, maar helaas niet geschikt voor Nederlandse particuliere beleggers. De Hoge Raad heeft in meerdere uitspraken bevestigd dat de Nederlandse Belastingdienst een LLC niet als fiscaal transparant erkent, waardoor winsten onder Box 2 vallen en er dus extra belasting wordt geheven.
Risico op natuurrampen in Detroit?
Iedereen die investeert in Florida weet dat verzekeringen daar aanzienlijk duurder zijn vanwege het verhoogde risico op natuurgeweld. Zeer recent woedde er een vuurzee, zo groot als Utrecht, door Los Angeles, waarbij bijna 9.400 gebouwen volledig werden verwoest. Veel van deze gebouwen waren niet verzekerd tegen natuurbranden, wat zowel bewoners als investeerders in grote problemen bracht. Steeds meer Amerikaanse investeerders stellen daarom de terechte vraag: Wat is mijn risico op natuurgeweld? En ben ik hier voldoende tegen verzekerd?
De stad Detroit heeft een gematigd overstromingsrisico. Er zijn 75.358 panden in Detroit die in de komende 30 jaar risico lopen op overstromingen. Dit komt neer op 19,8% van alle panden in de stad. Op deze website kun je meer informatie vinden over het risico en ook per adres bekijken hoe groot het risico is.
Detroit en Nederland hebben allebei een gematigd zeeklimaat, maar er zijn enkele belangrijke verschillen:
Temperatuurverschillen: Detroit heeft grotere temperatuurverschillen tussen zomer en winter. In de winter kan het er ijskoud worden, met temperaturen die regelmatig onder de -10°C zakken, terwijl het in de zomer vaak boven de 30°C komt. Nederland heeft mildere winters en koelere zomers.
Neerslag: Beide locaties krijgen een vergelijkbare hoeveelheid neerslag per jaar, maar in Detroit valt er in de winter veel meer sneeuw. Nederland heeft daarentegen meer dagen met lichte regen of motregen.
Weersextremen: Detroit ervaart vaker zware stormen, zoals onweersbuien en af en toe tornado’s, terwijl Nederland meer te maken heeft met stormachtige winden en soms zware regenval door depressies vanuit de Atlantische Oceaan.
Conclusie: investeren in Detroit of niet?
Een van de redenen waarom wij als Saes Capital nog niet in Detroit investeren, is dat wij te allen tijde op zoek zijn naar regio’s met een goed gediversifieerde lokale economie. Belangrijke kenmerken daarbij zijn inkomensgroei, werkgelegenheidsgroei en bevolkingsgroei. Daarnaast willen wij een realistische groei zien, onderbouwd met historische cijfers, die aantoont dat de regio in trek is bij zowel inwoners als investeerders. Verder hechten wij waarde aan goede scholen in de buurt en veilige wijken waar gezinnen kunnen opgroeien zonder criminaliteit.
Betekent dit dat er geen investeringskansen in Detroit zijn? En zijn de beloofde rendementen onzin? Nee. In Detroit zijn zeker kansen te vinden, en slimme investeerders zullen hierop inspelen en een aantrekkelijk rendement behalen, net zoals in andere staten in de VS.
Een treffende anekdote van een bevriende Amerikaanse investeerder toen ik Detroit ter sprake bracht, was: "Hopen op iets is vaak niets anders dan uitgestelde teleurstelling." Wij nemen vooralsnog een afwachtende houding aan ten opzichte van Detroit en zien in andere staten en steden meer kansen met een realistischer rendement en een gezonder risicoprofiel.
Wij wensen iedereen die in Detroit investeert veel succes en hopen dat de stad opnieuw zal opbloeien en weer een belangrijke rol gaat spelen in de Amerikaanse economie. De eerste lichtpuntjes zijn er zeker, maar op het grote vuur zullen we nog even moeten wachten. Heb je vragen over investeren in Amerikaans vastgoed? Hoe zit het met financieringen? Hoe zit het met belastingen? Wij helpen graag verder, stuur een email naar milan@saescapital.nl.
